住宅ローン

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年間110万までの贈与は非課税となりますが、
それを超える部分については贈与税がかかります。
しかし「相続時精算課税制度」を利用すれば
110万を超える贈与についても非課税にすることができます。


【相続時精算課税制度とは】

本来、相続税というのは、両親が無くなって財産を
引き継ぐ時に発生する税金です。
しかし、これは相続開始を待たずに、大きな非課税枠を
利用して親の財産を子に贈与することができる制度です。
この制度は贈与の目的は問いませんが、そのかわり
以下の条件があります。

・親の年齢…65歳以上
・子の年齢…20歳以上
・非課税枠…2500万円まで
・適用期限…未定


【住宅取得に関する相続時精算課税制度とは】


贈与の目的が住宅取得に関する場合は以下の条件で
贈与税の非課税区分が変わります。

・親の年齢…不問
・子の年齢…20歳以上
・非課税枠…3500万円まで
・適用期限…平成19年12月31日(入居は平成20年3月15日まで)

(家屋条件)
・床面積…50平方メートル以上
・築25年以内(非耐火住宅は20年以内)


【相続時精算課税制度の必要手続き】

相続時精算課税制度を初めて活用する場合は、
贈与を受けた年の翌年3月15日までに税務署に
「相続時精算課税制度選択届出書」を提出しなくてはいけません。


【もし3,000万の贈与を受けた場合は?】


・相続時精算課税制度を利用した場合
 贈与税はゼロです。

・相続時精算課税制度を利用出来なかった場合
 非課税枠を超える部分の500万円に対して、
 一律20%の贈与税が課税されますので、
 この場合は100万の贈与税となります。
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専業主婦で収入がなくても、住宅ローンを親からの援助金で
頭金に充てようという人も多いはず。
そんな人が気になるのが「贈与税」のこと。
今まで贈与税に関して全く関係がなかった人にとっては
全くどんな制度なのかもわからないもの。
そこで贈与税とはどんなものなのかを説明します。


【贈与税とは】

 贈与税とは、個人から現金や不動産など価値のあるものを
 もらった時にかかる税金です。
 現金、預貯金、 有価証券、土地、家屋、貸付金、営業権など
 金銭に見積もることができる経済的価値のあるものすべてが
 含まれます。


【贈与ではあるが非課税なものとは】


 扶養義務者からもらう生活費や教育費、その他香典、歳暮、
 お見舞いなど社会通念上相当と認められるものは贈与税が
 かかりません。
 学生の頃の学費などにお金がかからないのは養育費だからですね。


【通常の非課税額(基礎控除額)】


 毎年、年間110万円までが非課税。

 ちなみにこれは国税庁のHP(タックスアンサー)に載っていた
 ものですが、

 Q 毎年、子に100万円ずつ10年間にわたって贈与することと
   しましたが、1年間では基礎控除額である110万円以下となるため、
   贈与税の申告納税は不要ですか。

 A 1年ごとに贈与を受けると考えるのではなく、
   契約をした年分に、有期定期金に関する権利
  (10年間にわたり毎年100万円ずつの給付を受ける権利)の
   贈与を受けたものとして贈与税の申告が必要となります。

 これは私も勘違いしていました。
 年をまたげば220万まで非課税だろうと思っていたのですが・・・。

 しかし実際のところはどうなのでしょうね。
 これだけの不動産ブームのなか、たかだか数百万の贈与を
 税務署が指摘してくるものなのか・・・。
 とりあえず、数百万の贈与を指摘されたという話は聞いたことが
 無いのですが、あったら教えてください。

  
【基本的な考え方】

マイホームの購入代金を負担した人が負担した分の所有権を取得する、
というのが基本的な考え方。
つまり頭金と住宅ローンの合計金額が、
共有名義の持ち分割合と一致する、ということです。


【共有名義の割合(頭金部分)について】


自分の貯金や、親からの援助金もふくめ、必ず
出資割合と共有名義の持分割合が同じ割合になっていないと
いけません。
たとえば4,000万の物件を購入し、夫が2,000万の住宅ローン、
妻の親が2,000万の援助をしてくれた場合はの持ち分割合は、
必ず夫50:妻50になります。


【共有名義の割合(連帯債務の部分)について】

住宅金融公庫やフラット35で住宅ローンを夫婦の収入合算で
組んだ場合、妻は連帯債務者となります。
連帯債務の返済割合は、基本的に自由に決めることができますが、
普通は、収入割合を目安に決めます。
また、登記簿にはこの返済割合をもとに持分割合が記載されます。
今後、共働きが続きそうなら、それぞれの住宅ローン控除も考慮し、
収入割合にもとづいて返済割合を決定すればよいのですが、
妻が将来退職し、給与所得がなくなる可能性が高いのであれば、
夫の持分を多くしておいたほうが住宅ローン控除の適用で有利となる
場合もあります。


【連帯債務の注意点】

国税庁のホームページに以下のような記載があります。
“妻が返済すべき借入金を夫が返済している場合には、
夫から妻への贈与となりますので、
贈与税の申告が必要な場合があります”

妻が退職をし、返済途中から夫の収入ですべて
返済している場合などこのようなケースに該当します。
普通、返済割合が変化するたびに所有権割合の
変更登記を行うことは大変です。

住宅金融公庫を収入合算して住宅ローンを組んでいる場合、
妻が連帯債務者になってはいるものの、実際には
夫の口座からのみ引き落としされている場合が多いと思います。
この場合、妻が退職し夫の収入のみで支払っているとしても
実際のところは黙認されているケースが多いようです。
けれど、贈与税に該当する場合がありますので、
専門家に相談に相談してみてくださいね。

  
【連帯保証人とは】

保証人には「保証人」と「連帯保証人」の2種類あります。
このうち、住宅ローンの保証人は「連帯保証人」と
されるのが一般的です。
債務者がローンを払わない時に、金融機関はこの
連帯保証人に対して請求する事になりますが、
債務者に請求しなくても、連帯保証人に直接請求することも可能です。
連帯保証人になるためには、だれでもいいわけではなく
一定の資力があるなど、条件が必要です。
というのが建前で、実際のところは専業主婦でも連帯保証人になれます。
専業主婦で収入がなかろうと連帯保証人にならないと住宅ローンが
組めない銀行も中にはありますね。
今の住宅ローンなら、機関保証(○○保証(株)などという
名前の保証会社が保証すること)がほとんどで、
これに払うお金がいわゆる「保証料」となります。
保証料はローン金額によって違いますが、通常40万円~程度かかります。
※民間ローンの場合には連帯保証人を求めるとこがほとんどです。
※【フラット35】では連帯保証人は不要です。


【連帯債務者とは】


簡単に言えば、ローン全額を共同して支払う義務を
負った債務者ということです。
通常住宅ローンの連帯債務者としては二人のみ
認めているケースが多いと思います。
金融機関はどちらに請求しても良い事になっています。
便宜上はどちらか一方の名義の通帳等から返済をする形式に
なっていると思われますが、あくまでも二人の借入金です。
※住宅金融公庫で収入合算でローンを組む場合には
連帯債務者になります。


【住宅ローン控除と連帯保証人】

連帯保証人を求めるのは民間ローンです。
民間ローンでは、夫婦で収入合算してローンを組んだ場合、
夫が債務者、妻が連帯保証人となります。
住宅ローン控除の対象となるのはあくまで「債務者」に限られますから
連帯保証人には住宅ローン控除の対象外になります。
連帯責任としてローンの責任はありますが、控除は受けられません。
では、民間ローンで連帯債務者になることは出来るのか。
基本的には出来ません。
例外もあるかもしれませんので、金融機関にご確認ください。


【住宅ローン控除と連帯債務者】

住宅金融公庫では夫婦で収入合算してローンを組んだ場合、
夫も妻も連帯債務者になります。
つまり、夫婦とも住宅ローンの債務者になるわけですから
住宅ローン控除の対象になります。
※【フラット35】も連帯債務者となります。

しかし、収入のない専業主婦には控除すべきものがないので
権利はあってもお金は戻りませんけどね。

  
夫婦共働きを前提に、それぞれが住宅ローンを借りて
(連帯債務の場合も含む)共有名義にした場合、
住宅ローンを完済する前に妻が退職すると、
出資割合(住宅ローンの負担割合)が持分と合わなくなり、
贈与税の課税対象となる可能性があります。


《追伸》 
フラット35や住宅金融公庫のように、
ローンを一本化して(夫の口座しかローンは引かれていない場合)
夫婦で住宅ローン控除をうけ、のちに奥さんが退職した場合には、
夫の口座からローンが滞り無く引かれている時には
贈与税うんぬんは黙認されているのが現状らしいです。
ローンを分割した場合には妻の口座から引かれているでしょうから、
収入がないのにローンを支払うとなると
夫からの贈与とみなされる可能性はあります。
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